İmar uygulamasından beklenen; düzgün yapılaşmanın yanı sıra, aynı zamanda o belde halkının; oturma, çalışma, dinlenme, ulaşım, sağlık, sosyal, kültürel ve güvenlik ihtiyaçlarına da çözüm bulmaktadır. Bu olanakların sağlanması, zeminde bazı tesislerin de yapılmasını gerektirir. Bütün bu tesisler için uygulama sahası içerisinde yer ayrılmasına, bunun için de kaynağa ihtiyaç bulunmaktadır. İşte bu kaynak düzenleme sahasına giren tüm taşınmazlardan, yüzölçümlerine göre eşit oranda kesinti yapılmak suretiyle sağlanır.

Düzenleme işlemi, düzenleme sahasındaki gayrimenkullere, imar planı ve mevzuat hükümlerine uygun yapılanma olanağını sağlamakta, böylece gayrimenkulde değer artışı gündeme gelmektedir. Bu değer artışının kamuya dönüşü ise düzenleme ortaklık payı (DOP) alınmak suretiyle bir ölçüde sağlanmaktadır. (3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi ve Anayasa Mahkemesinin 22.10.1991 E:1991/5, K:1991/2101 sayılı kararı)

DOP kesintisini yapılabilmesi için imar planının onaylanmış olması yeterli değildir. İmar kanununun 18. madde uygulamasının yapılması gerekir. Aynı yasanın 15. ve 16. maddesinin uygulanmasında da DOP kesintisi yapılmaz. (Danıştay 6. Dairesinin 14.12.1993 tarihli E:1993/1004 , K:1993/5355 sayılı kararı)

DOP KESİNTİSİ HANGİ TESİSLER İÇİN YAPILIR?

-MEB ‘e bağlı ilk ve orta öğretim alanları -Toplu taşıma yeri

-Yol - Çocuk bahçesi

-Meydan -Yeşil saha

-Park -İbadet yeri

-Otopark -Karakol

-Pazar yeri

(Danıştay 6.Dairesinin 22.01.2003 T. E:2001/6613 K:2003/591 sayılı, 22.10.1992 T. E:1991/1550 K:1992/3867 sayılı, 14.04.2004 T. E:2002/6584 K:2004/2274 sayılı kararı)

-Semt Spor Alanı

(14.04.2004 T. E:2002/6584 K:2004/2274 karar sayılı Danıştay kararı. Bu karar ile Semt Spor Alanının DOP’ tan karşılanacağı ancak Bölgesel Spor Alanının KOP’ tan karşılanmayacağı karar bağlanmıştır.)

-Ağaçlandırılacak Alan

(02.11.2007 Tarih E:2004/244 K:2007/2331-2 İdari Dava Daire Kurulu Kararı ile DOP’ tan karşılanacağı karara bağlanmıştır.)

ÖNEMLİ:

-10.10.2003 tarih E:2003/5021 K:2003/4766 karar sayılı Danıştay kararı ile Hastane alanının DOP’ tan karşılanmayacağı karar altına alınmıştır.

-19.01.2003 tarih E:2001/2999 K:2003/1045 karar sayılı Danıştay kararı ile Okul Alanının DOP’ tan karşılanmayacağı karar altına alınmıştır.

-13.02.2007 tarih E:2004/8126 K:2007/841 sayılı Danıştay 6. Dairesinin kararına göre Rekreasyon alanlarının DOP’ tan karşılanmayacağı karar altına alınmıştır.

Bu sahalar dışındaki kamu hizmet ve tesis alanları DOP hesabına dahil edilemez. DOP olarak kesilenler, bu sahalar dışında bir amaçla kullanılamaz, yapılan kesintiler ile belediye adına parsel üretilemez. ( Danıştay 6.Dairesinin 22.10.1991 E:1991/5 K:1991/2101 sayılı kararı)

AZAMİ DOP ORANI

Kesilecek DOP oranı düzenlemeye tabi arazi ve arsaların, düzenlenmeden önceki yüzölçümlerini %40‘ını geçemez. DOP oranı %40’ın altında ise bu oran %40’a tamamlanmak suretiyle belediye adına arsa üretilmesinin de yasal dayanağı bulunmamaktadır. (3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi, Danıştay 6. Dairesinin 22.10.1991 tarih E:1990/5 K:1991/2101 sayılı kararı)

Düzenleme sahasında ayrılan umuma ait tesisler o bölgedeki bütün parsel malikleri tarafından kullanılacağından bu parsellerin hepsinden eşit kesinti yapılır. (Danıştay 6.Dairesinin 28.09.1994 tarihli, E:1994/169 K:1994/3262 sayılı, 20.11.1990 tarih E:1989/614 , K:1990/2202 sayılı , 19.12.2002 tarihli E:2001/6392 , K:2002/6191 sayılı kararı)

İKİNCİ DOP KESİNTİSİ

Daha önce imar düzenlemesi yapılmış bir yerde, sonradan doğacak ihtiyaç nedeniyle, gerektiğinde ikinci bir düzenleme yapılmasında sakınca bulunmamaktadır. Ancak, önceki uygulamada, düzenleme ortaklık payı alınmışsa daha sonraki düzenlemelerde artık düzenleme ortaklık payı adı altında bir kesinti yapılamaz. ( 3194 sayılı İmar Kanununun 18. Maddesi, Danıştay 6. Dairesinin 08.12.1993 tarihli E:1993/174, K:1993/5180 sayılı kararı, TKGM-Tasarruf işlemleri dairesi başkanlığının 17.02.1995 tarihli ve 658 sayılı talimatı.)

KAPANAN KADASTRAL YOLLAR

Uygulama sahası içerisinde kapanan kadastral yollar varsa, bu hesaplanacak DOP oranını etkileyecektir. Danıştay kararları; düzenleme ortaklık payı oranının, kamu alanlarına ayrılan yerler toplamından kapanan kadastral yolların düşülmesi suretiyle hesaplanması gerekir şeklindedir. (Danıştay 6. Dairesinin 19.02.1997 tarihli E:1996/959, K:1997/874 sayılı, 28.09.1994 tarihli E:1994/169 K:1994/3262 sayılı, 10.11.1994 tarihli E:1994/1686 K:1994/4142 sayılı, 11.02.2004 tarihli E:2002/4557 K:2004/713 sayılı kararları)

UMUMA AİT TESİSLERİN UYGULAMA BÖLGESİNDE VAR OLMASI DURUMUNDA DOP HESABI

DOP kesintisiyle oluşan ve tescilsiz olan tesislerden; uygulama sahasında daha önce var olduğu halde, düzenleme çalışmalarında yine aynı yerinde bırakılıyorsa, bu tesislerin DOP hesabına dahil edilmemesi gerekir. Yani, uygulama sahası içerisinden bu kısmın yüzölçümü düşülür ve bu tesis dışındaki diğer umumi tesisler için gerekli miktar yine var olan tesis yüz ölçümü hariç tutulmak üzere uygulamaya tabi parsellerden eşit oranda kesinti yapılması gerekir. (Danıştay 6. Dairesinin 14.11.1995 tarih E:1995/1359, K:1995/4520 sayılı kararı)

15.ve 16.MADDELER GEREĞİ TERKİ BULUNAN PARSELDE DOP HESABI

Terki olan parsellerde daha sonra 18 uygulaması yapılması durumunda ilk ana parselin ifrazında (yola terkinde) alınan terk oranını, %40’a tamamlayan fark kadar DOP alınabilir. (Uygulama Yönetmeliği Madde:11) Bu kural Danıştay kararıyla da teyit edilmiştir. (Danıştay 6. Dairesinin 19.10.1992 tarihli E:1991/312, K:1992/3774 sayılı, 28.08.1990 tarihli E:1989/801, K:1990/477 sayılı, 13.03.1997 tarihli E:1996/1478, K:1997/1367 sayılı kararları)

Yani daha önceki bedelsiz terk oranı %20 olsun. Bu bölgede yapılan 18 uygulamasında DOP oranı %25 ise ,bu parselden %5’lik bir kesintinin daha yapılması gerekir.

Önceki terk miktarı DOP oranından fazla ise fazladan yapılan terk üzerinden ilgilisi hak iddiasında bulunamaz. Ancak yapılan düzenlemede bu tür parsellerden DOP kesintisi yapılmadan uygulamaya alınır.

KAMU TESİSLERİ ARSALARINA TAHSİS (KOP)

18.Madde gereğinde kesilen DOP’larla oluşturulan tesisler dışında, uygulama sahasında kamu hizmeti gören kreş, hastane, belediye hizmet alanı, resmi kurum alanı vb. alanlara da ihtiyaç bulunmaktadır. İşte bu tesisler için ayrılan parsellerde, düzenlemeye giren parsellerin alanları oranında pay verilmek suretiyle, hisselendirmek suretiyle oluşturulur. Kısaca KOP olarak kesilen oranın DOP ile bir ilgisi bulunmamaktadır. (18.Madde Uygulama Yönetmeliği madde:12 , Danıştay 6. Dairesinin 22.10.1992 tarih , E:1991/1550 , K:1992/3867 sayılı , 08.03.1993 tarihli E:1992/1572, K:1993/889 sayılı kararı) Bu şekilde oluşturulan parsellerdeki hisseler , tescil maliklerinin bağışı ile ya da tesisi ilgilendiren kurumun kamulaştırma yapması ile ilgili kuruma geçer.

18.MADDE UYGULAMASININ YAPILMASI BİR ZORUNLULUK MUDUR?

3194 sayılı İmar Kanununun 18. Maddesinin birinci paragrafında ‘İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muaafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına ve belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada ve parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir.’

İmar planına göre oluşan her türlü imar adasında İmar Kanunu’nun 18. Maddesi uygulanmadan (parselasyon planı yapılmadan) ifraz, tevhid, ve yola terk işlemi yapılamayacağı öncelikli olarak 18. Maddesine göre imar uygulamasının yapılmasının esas olduğu Planlı Alanlar Yönetmeliğinin 19. Maddesinde “her türlü imar adasında parselasyon planı yapılmadan bu adadaki parsellerde ifraz ve tevhid yapılamaz.” denilmek suretiyle İmar Kanunu’nun 18. Maddesi uygulaması (parselasyon planı) yapılmadan ifraz, tevhid ve yola terk işlemi yapılamayacağının hüküm altına alındığı 09.12.2016 tarih 4163 sayılı Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü kurum yazısında tarafımıza bildirilmiştir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 10. Maddesinde “Belediyeler, imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde, bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programını hazırlarlar.” hükmü ile İmar Kanunu’nun 18. Maddesi uyarınca yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile ilgili esaslar hakkındaki yönetmeliğin, Düzenleme Sahalarının Tespit Esasları başlıklı 5. Maddesinde yer almış “Belediye ve mücavir alan sınırı içinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; dışında valilikler, il idare kurulu kararı ile; 5 yıllık imar programlarında öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, yeterli miktarda arsayı, konut yapımına uygun bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tespit etmek…” hükmü bulunmaktadır.

Şu konu özellikle anlaşılması gereken bir husustur. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesine göre imar uygulamasını (parselasyon planı) yaparak re’sen tescil ettirmeye, ayrıca imar uygulaması yapılarak tescilleri tamamlanan imar parsellerinde, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. ve 16. Maddelerine göre ifraz, tevhid gibi iş ve işlemlerin yapılabileceği açıkça anlaşılmalıdır.

İMAR UYGULAMALARINDA HARÇ

Belediye Kanunu’nun 59. Maddesi belediyenin gelirlerini belirlemiştir. Aynı maddenin (e) bendi belediye meclisi tarafından belirlenecek tarifelere göre tahsil edilecek hizmet karşılığı ücretlerdir.

Belediye Gelirleri Kanunu’nun 80. Maddesi imar ile ilgili harçları kapsamakta olup (a) bendi “belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde İmar Kanunu’na göre ilk kez yapılan veya istek üzerine gerçekleştirilen müteakip parselasyon işlemleri “parselasyon harcına” tabidir.” Şeklindedir.

Aynı kanunun 97. Maddesinde belediyeler bu kanunda harç veya katılma payı konusu yapılmayan ve ilgililerin isteğine bağlı olarak ifa edecekleri her türlü hizmet için belediye meclislerince düzenlenecek tarifelere göre ücret almaya yetkilidir. Belediye’ye tekel olarak verilmiş işler kendi özel hükümlerine tabidir, şeklindedir.

Son dönemlerde Danıştay 8.Dairesinin 16.03.2009 tarih E:2009/852 K:2009/870 sayılı kararı gerekçe gösterilerek 18. Madde uygulaması ile ilgili kurumumuz tarafından alınan ücrete itiraz edilmektedir. Ancak söz konusu kararda herhangi bir istek olmaksızın 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. Maddesi uyarınca yapılan veya yaptırılan planlar ile 18. Maddesi uygulamasından kaynaklanan imar düzenlemeleri sonucunda davacıdan “İMAR UYGULAMA HİZMET KARŞILIĞI” adı altında ücret istenemeyeceği ve 2464 sayılı yasanın 97. Maddesi kapsamında ücrete tabi işlerden sayılamayacağı karar altına alınmıştır. Bundan bahisle belediyemiz ücret tarifesi listesinin 19. Maddesinde “İMAR KANUNUNUN 18.MADDE UYGULAMASI SONUCUNDA OLUŞACAK YENİ PARSELLERDEN HER METREKARESİ İÇİN TAHSİL EDİLECEK ÜCRET” 2,50 TL olarak belirlenmiştir. Bu belirlemede 2464 sayılı yasanın 80. Maddesi ile 84. Maddesinde belirtilen hükümlere istinaden tahsilat işlemi yapılmakta olup hizmet karşılığı olarak tahsilat yapılmamaktadır.

Gerze Gündem Haber